【熊本の司法書士が解説】空き家・空き地の相続問題とその対応策｜放置すると損するかも！
空き家・空き地の相続問題とその対応策
はじめに；熊本で深刻化する「空き家・空き地」相続問題とは
熊本県では、今まさに「空き家・空き地」の相続問題が急速に顕在化しています。高齢化と人口減少が進む中、地方都市特有の問題として、相続後に利用されないまま放置されている不動産が急増しているのです。特に熊本市や八代市、玉名市、天草市、阿蘇市、人吉市など、かつては大家族が住んでいた住宅地にその傾向が強く見られます。
総務省の統計によると、熊本県内の空き家率は全国平均を上回っており、今後10年でますます深刻化すると言われています。背景にあるのは、相続された空き家・空き地に対する「処分の煩雑さ」や「費用負担への不安」、さらには「相続人の無関心」などです。
例えば、実家が熊本市内にあっても、相続人は福岡や東京、大阪などに住んでいるケースが多く、定期的な管理も難しくなります。放置された空き家は、台風や地震による損壊リスクが高まり、倒壊の危険もあります。さらには、雑草やゴミの放置、不法投棄、放火、害虫発生など、近隣住民への迷惑行為につながる事例も後を絶ちません。
こうした中、行政による「空家等対策特別措置法」などの取り締まりも強化されつつあり、「管理不全空き家」に指定された場合は、固定資産税の優遇が解除されたり、行政代執行で強制的に解体され、費用が請求されたりする事例も熊本県内で発生しています。
また、農地や山林などの空き地についても、相続登記が行われず、長年「名義が亡くなった親のまま」という状態が続いているケースが非常に多く見受けられます。2024年4月からは、これらの土地にも相続登記義務が課され、3年以内に正当な登記を行わなければ、10万円以下の過料が課される可能性が出てきました。
司法書士として実感するのは、「相続開始から数年、何もせずに放置したがために、話がこじれてから相談に来られる方」が非常に多いということです。たとえば、兄弟間で不動産を共有しているが話が進まず、10年以上手付かずのまま放置されているようなケースでは、もはや売却も困難な状況になっていることがほとんどです。
このようなトラブルを未然に防ぐためにも、「自分は関係ない」と思わず、今すぐにでも行動を起こすことが大切です。特に熊本においては、地震や豪雨災害などの自然災害リスクが高く、「空き家の倒壊」は命に関わる問題に発展するおそれすらあります。
この記事では、司法書士の立場から、熊本における空き家・空き地相続のリアルな問題とその対応策を、具体例や表を交えて分かりやすくご紹介します。相続に関する手続きやリスク、そして実際に起きているトラブル事例など、知っておくべき情報をまとめましたので、ぜひ最後までお読みください。
第１章；空き家・空き地の相続が「放置」されがちな理由
「親が亡くなった後、とりあえず実家はそのままにしてある」──これは熊本でも非常によく聞く話です。しかし、この“そのまま”が実は大きな問題の始まりとなることをご存知でしょうか。空き家や空き地を放置することは、資産価値の減少、近隣トラブル、そして将来の法的リスクへと直結します。
なぜ人は相続した空き家・空き地を放置してしまうのか。そこには、現代社会ならではの複雑な事情と心理的な要因が絡んでいます。以下に、熊本で実際によく見られるケースを元に、その主な理由をご紹介します。
① 相続人の生活環境の変化と距離の問題
熊本で不動産を相続した方の多くは、すでに福岡・関東・関西など他県で生活基盤を築いています。「地元には戻らない」「仕事の都合で通えない」「自分の家を持っている」という事情から、そもそも使う予定がないことがほとんどです。
こうした方にとって、空き家は「定期的に手入れをしなければならない義務」になりがちで、維持・管理の負担感が心理的ブロックとしてのしかかります。
また、交通費や時間、労力もバカになりません。例えば、東京から熊本に戻って1日だけ草刈りや掃除をする……それだけで数万円かかることも。こうした負担を考えると「今すぐ手をつけなくてもいいか」となり、結果として放置に繋がります。
② 相続登記や手続きのハードルの高さ
不動産を正式に引き継ぐには「相続登記」が必要です。ところが、この登記手続きは一般の方には分かりにくく、「どこから手をつければいいのか分からない」という方がほとんどです。
さらに、遺産分割協議書の作成、相続人調査、戸籍収集、不動産評価額の確認など、やるべきことが非常に多岐にわたります。複数人で相続する場合は、共有名義になりやすく、共有者の意見が一致しなければ、登記すら進まないことも。
特に高齢の相続人が中心になると、「専門用語が多すぎる」「書類の意味がわからない」「インターネットで調べても難しい」といった声も。こうした情報不足と制度の複雑さが、結果として“後回し”を生み出しているのです。
③ 維持費・税金・解体費用などコスト面の問題
空き家・空き地には見えない出費がつきものです。
- 固定資産税：住宅用地としての特例が使えない場合、税額が6倍になることも
- 管理費：草刈り、清掃、害虫駆除などの費用
- 老朽化による修繕費：雨漏り・崩落対策など
- 火災保険：空き家でも火災・放火のリスクは存在
これらを自腹で賄うのは負担が大きく、「費用がかかるなら何もしない方がいい」と現状維持バイアスが働いてしまうのです。
④ 相続人同士の意見の食い違いと感情的対立
「兄弟で相続したが、誰が使うかで揉めてしまった」「売りたい人と、残したい人で意見が割れている」──こうしたトラブルも熊本では非常に多く見受けられます。
基本的に1人でも反対者がいると、相続不動産の売却は基本的にできません。特に共有名義の場合は「全員の同意」が原則となるため、話し合いが進まなければ何年も動かせず、放置 → 老朽化 → 処分困難という悪循環に陥ります。
また、「親の介護を誰がやったか」や「昔の確執」など、相続とは別の感情的な対立が表面化してしまうことも珍しくありません。
⑤ 思い出が詰まった場所を手放せない心理
実家という場所は、ただの「建物」ではありません。親との思い出、家族の記憶、子どもの頃の情景──それらが染みついているため、合理的には処分すべきだと分かっていても、心がついていかないという方も多いです。
「片づけると親が本当にいなくなった気がする」「売却なんて申し訳ない」といった思いが、実際に相談に来られる方からもよく聞かれます。
この心理的ブロックは、家族や専門家のサポートなしにはなかなか乗り越えられません。逆に、司法書士などの第三者が入ることで、冷静に状況を整理できるケースも多くあります。
放置の理由は「怠慢」ではない。だからこそ早めに対処を
空き家・空き地の相続が放置される背景には、現実的な障壁と感情的な葛藤が複雑に絡み合っていることがわかります。つまり、決して怠慢や無関心で放置しているわけではなく、「どう動けばいいか分からないまま、時間が過ぎてしまっている」のです。
しかし、2024年4月から相続登記が義務化され、3年以内に手続きをしなければ10万円以下の過料が課される可能性もあります。放置すればするほど、費用も手間も大きくなっていくのが空き家問題の現実です。
次章では、熊本市内で実際に起きた空き家放置によるトラブル事例をご紹介します。「自分は大丈夫」と思っていても、いつの間にか大きな問題に発展しているかもしれません。
第２章；実際に起きた！熊本の空き家トラブル事例
空き家・空き地の放置がなぜ問題なのか──。実際に熊本で起きた事例を通して見ると、その深刻さと現実味が一層明確になります。
事例①：崩れかけた空き家が台風で隣家に被害（熊本市北区）
ある日、熊本市北区にお住まいのBさん（60代女性）は、母親から相続した築50年の古民家をそのまま放置していました。兄弟で共有名義のままだったため話し合いが進まず、5年以上そのままの状態に。
そんな中、秋の大型台風が直撃。屋根の一部が吹き飛び、隣家の車庫を破損させてしまいました。隣人からは「危険建物として行政に通報する」と言われ、損害賠償請求を受ける事態に。
結局、行政からの指導を受けて強制的に解体され、解体費用として約120万円を自費で負担。兄弟間でも「誰が払うか」で揉め、関係は悪化。Bさんは「もっと早く手を打っていれば…」と後悔されたそうです。
事例②：空き家の草木が伸びすぎて近隣から苦情（熊本市東区）
熊本市東区で相談を受けたCさん（40代男性）は、相続した空き地と空き家を「いつか使うかも」と思い、そのままにしていました。ところが、夏場になると草が膝の高さまで伸び、ゴミの不法投棄や野良猫の出没が相次ぎます。
町内会や近隣住民からは「景観が悪い」「害虫が湧いている」との苦情が寄せられ、市役所からは「特定空家」認定の予告通知が届きました。
「特定空家」とは、放置すると倒壊や衛生上問題となる可能性のある建物を行政が指定し、最悪の場合は行政代執行（強制解体）がなされる制度です。
Cさんは慌てて相談に来られ、当事務所で相続登記→売却手続き→清掃→媒介契約→買主斡旋と対応を進め、最終的には半年で無事売却が完了しました。売却金額から費用を差し引いても黒字になり、「もっと早く相談すれば良かった」と感謝の言葉をいただきました。
事例③：親族間の意見がまとまらず10年以上塩漬け（合志市）
合志市にある土地付きの空き家。相続人は4人兄妹で、長女が母の介護をしながら暮らしていました。母が亡くなった後、家をどうするかで意見が割れました。
- 長女は「想い出の家だから残したい」
- 次女は「もう住まないから売って現金化したい」
- 長男は「将来子供に使わせたい」
- 次男は「固定資産税の支払いをしたくない」
結果、遺産分割協議がまとまらず、相続登記すらできない状態が10年以上続いていました。その間、家は急激に老朽化。雨漏り、柱の腐食、アスベスト疑惑も出てきて、解体すらできない状況に。
最終的に司法書士・不動産業者・行政書士が連携し、調整型の遺産分割協議を経てようやく売却が成立。しかし、税金・修繕費・仲介手数料等で数十万円以上の損が出ました。
事例から見える共通点とは？
これらの事例に共通するのは、以下の3つです：
- 放置によってトラブルが拡大した
- 感情・距離・費用の壁が行動を止めていた
- 専門家の介入でようやく解決に向かった
空き家・空き地の問題は、「手をつけるのが面倒」という心理から放置されがちですが、実は将来的にもっと大きな手間・費用・責任が発生するリスクをはらんでいます。
熊本県内では特に、少子高齢化による空き家率の上昇、台風・地震といった災害リスク、そして人口流出による買い手の減少が背景にあり、今こそ本気で「空き家対策」に取り組むべき時期に来ています。
次章では、司法書士の立場から「空き家・空き地をどうすればトラブルを防げるのか」、具体的な対応策をご紹介します。
第３章；司法書士が提案する3つの対応策
空き家や空き地を相続した場合、放置してしまうリスクは非常に高く、結果として費用・トラブル・責任がすべてのしかかってくることもあります。
では、どうすればいいのか──。
ここでは、熊本の司法書士が現場で実際に提案している対応策を3つの柱でご紹介します。どれも「今すぐできる」「早いほど得する」選択肢です。
対応策①：相続登記を早めに済ませる
まず最初に取り組むべきは、相続登記です。「登記＝面倒で後回しにしがち」と思われがちですが、ここが空き家トラブル解決の大前提です。
実は、2024年4月から相続登記は義務化され、3年以内に登記をしないと最大10万円の過料（ペナルティ）が科される可能性があります。
司法書士に依頼すれば、以下のような流れでスムーズに手続きが可能です：
- 戸籍・除籍・改製原戸籍など相続関係を証明する書類を取得
- 遺産分割協議書の作成（共有の場合は全員の署名・実印が必要）
- 登記申請書の作成および法務局への提出
- 登録免許税の計算（不動産評価額×0.4％）
「時間がない」「書類が難しい」という方でも、司法書士が一括で代行することで、ほとんどの作業を任せることができます。
対応策②：不動産の活用を検討する（売却・賃貸・家族信託）
次に大切なのは、「その不動産をどうするか」という判断です。熊本では特に、都市部と郊外で選択肢が大きく異なります。
▼ 主な選択肢は以下の通り：
| 活用方法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 売却 | 現金化でき、固定資産税から解放される | 古屋付きは売れにくい場合あり |
| 賃貸 | 毎月の収入が得られる | 修繕・入居管理が必要 |
| 家族信託 | 将来的な管理者を指定できる | 制度の理解と契約書作成が必要 |
熊本市内など需要のあるエリアでは売却やリフォーム賃貸も選択肢になり得ますが、郊外や山間部の不動産では、解体して更地にしないと買い手が見つからないという事例も多いです。
また、将来的に認知症などに備えるための家族信託を組むことで、名義人が管理できなくなった場合の不動産活用をあらかじめ決めておくことも可能です。
こうした活用方針の選定には、司法書士・不動産業者・税理士の連携が非常に重要です。
対応策③：専門家への早期相談
「うちの場合はどれに当てはまるんだろう？」「兄弟が遠方にいて話がまとまらない」「法的にどうすればいいかわからない」──こうした疑問を抱えたまま時間だけが過ぎることが、最も大きなリスクです。
空き家問題は、法務・税務・感情面が複雑に絡み合うため、早期に専門家へ相談することが最良の一手です。
特に司法書士は、以下のような分野で活躍できます：
- 相続登記・名義変更手続き
- 共有者との調整（遺産分割協議）
- 家族信託の設計・契約書作成
- 相続放棄・限定承認の判断サポート
- 不動産売却時の法的チェック
当事務所では、熊本県内の空き家問題に特化した無料相談を受け付けており、実際のご事情を伺ったうえで最適なアドバイスをご提供しています。
次章では、当事務所に寄せられた熊本市内での実際の相談事例をストーリー形式でご紹介します。
第４章；熊本での相談事例とその解決フロー
ここでは、実際に当事務所へご相談いただいたお客様の事例をもとに、空き家相続のリアルな悩みと解決の流れをご紹介します。
相談者プロフィール
- 相談者：熊本市東区在住の60代女性（Sさん）
- 相続対象：実家の一戸建て住宅＋隣接する空き地
- 相続人：Sさんを含む兄妹3人
相談のきっかけ：「何から手をつければいいか分からない」
Sさんが当事務所に相談に来られたのは、亡くなったお母様の相続登記の期限が迫ってきたタイミングでした。家は築40年を超えており、誰も住んでおらず空き家状態。隣には、母が家庭菜園をしていた空き地がありました。
「兄妹で話はしていたんですが、具体的にどうすればいいのか分からなくて…」
Sさんは申し訳なさそうに話されました。兄妹はそれぞれ県外に住んでおり、相談のたびにLINEや電話で意見が食い違い、話が前に進まないとのことでした。
また、ご近所からは「草木が伸びている」「猫が住み着いている」など、管理についての苦情も寄せられていたそうです。
司法書士によるヒアリングと現状把握
まず私たちは、次のことを丁寧にヒアリングしました：
- 相続人の構成と所在（兄妹3名）
- 不動産の評価額・固定資産税の負担状況
- 建物の老朽化状況（築40年以上、雨漏りあり）
- 相談者自身の希望（できれば売却して現金化したい）
この時点で、登記未了、遺産分割協議未了、固定資産税は相談者が全額負担中という状態でした。ご兄妹とは年に数回しか連絡が取れておらず、疎遠気味とのこと。
ステップ① 相続登記と名義整理のご提案
まずは相続登記と遺産分割協議書の作成を行うことを提案しました。
登記を進めることで、売却や管理などの次のステップに進むことができるためです。相談者が代表して書類を取りまとめ、当事務所が兄妹の本人確認・印鑑証明取得の段取りをサポートしました。
最初は非協力的だった弟さんも、「手続きを丸ごとやってもらえるなら助かる」と同意され、無事に遺産分割がまとまりました。
ステップ② 空き家バンクへの登録と媒介業者の選定
登記後、次にご提案したのが空き家バンクへの登録です。熊本市は空き家バンク制度が整備されており、登録することで購入希望者とマッチングされやすくなります。
また、地元の不動産業者と連携し、リフォームせず現状渡しでも売却できるルートを確保。事前に相場調査・現地確認・測量サポートなども行い、買主との交渉も司法書士がサポートしました。
ステップ③ 売却完了と費用の精算
結果、登記完了から約5か月後に土地建物一括で売却が成立。売却代金は3人で等分し、Sさんは固定資産税や草刈り代、登記費用を差し引いても100万円以上が手元に残りました。
「兄妹とも納得して、ようやく心の重荷が降りました」
と、相談の最後にSさんは笑顔で仰いました。
この事例から学べるポイント
- 放置されていた空き家も、登記と分割協議により活用可能になる
- 空き家バンクや地元業者との連携で、売却チャンスが広がる
- 司法書士のサポートにより、家族間の調整もスムーズに進む
空き家の相続は、放っておくほど「売れなくなる」「費用がかさむ」「人間関係がこじれる」傾向にあります。
だからこそ、専門家の介入が早ければ早いほど、負担やリスクは軽減できるのです。
▶ 熊本の空き家相談はこちら
次章では、空き家・空き地に関するよくある質問Q&Aを、司法書士の視点でわかりやすく解説します。
第５章；よくあるご質問（空き家・空き地相続編）
- Q1：空き家の相続登記は必ず必要ですか？
- はい。2024年4月から相続登記が義務化され、正当な理由なく3年以内に登記しないと10万円以下の過料対象となります。放置していると売却・賃貸・解体もできず、手続きが年々困難になります。早めの登記が、リスクと費用を最小限に抑えるカギです。
- Q2：相続人が複数いる場合、どうすれば登記できますか？
- 共有名義で登記する方法と、遺産分割協議で1人に名義をまとめる方法があります。兄弟間の話し合いが必要となり、合意形成ができないと登記手続きが進みません。司法書士が間に入って手続きを進めることで、スムーズな調整が可能となるケースがあります。
- Q3：空き地も登記しないといけませんか？
- 空き地も対象です。相続財産には建物だけでなく土地も含まれます。特に熊本市郊外などでは、空き地を放置していると不法投棄や草木の繁茂による苦情が起きやすく、行政の指導対象となることがあります。建物とセットで早めの登記をおすすめします。
- Q4：司法書士に依頼すると費用はいくらかかりますか？
- 相続登記にかかる費用は、不動産の評価額や相続人の人数、必要書類の収集範囲によって異なります。熊本県内の相場では8万～15万円程度が一般的です。当事務所では初回無料相談で明確なお見積りを提示し、納得のうえでご依頼いただけます。
- Q5：空き家バンクって何ですか？
- 空き家バンクとは、自治体が空き家情報を集めて希望者に紹介する仕組みです。熊本市や菊池市、合志市などでも運営されており、売却先や活用先を探す有力な手段です。司法書士と連携して活用すれば、スムーズに売却まで進めることが可能です。
- Q6：相続放棄すれば空き家も無関係になりますか？
- 相続放棄をすれば、その空き家を含めた相続財産すべてに関与しなくなります。ただし、家庭裁判所で正式に申述を行う必要があり、3か月以内の期限を過ぎると放棄できません。放置してしまうと自動的に承認とみなされるため注意が必要です。
- Q7：古い空き家は売れますか？
- 熊本でも築年数が古くても売却できるケースはありますが、立地や状態が重要です。現状渡しや解体後の更地売却を提案することも可能です。不動産業者と連携し、空き家バンクや買主のネットワークを活用することで、売却の可能性を高められます。
- Q8：遠方の相続人がいても手続きは可能ですか？
- はい、可能です。印鑑証明書や委任状などを郵送でやりとりすることで、全国対応できます。当事務所では、LINEやZoomによるご家族間の調整サポートも行っており、物理的に会えなくても遺産分割や登記を円滑に進めることができます。
- Q9：共有名義のまま放置するとどうなりますか？
- 共有名義のままでは、売却・賃貸・解体など全てに相続人全員の同意が必要になります。1人でも反対すれば何も進まず、結果として老朽化・固定資産税の負担・近隣トラブルなど問題が山積します。早期に名義の整理・一本化を図るのが理想です。
- Q10：空き家の解体費用は誰が負担するのですか？
- 原則として、不動産の所有者＝相続人が負担します。共有名義の場合は負担割合の協議が必要です。自治体によっては補助金制度がある場合もありますので、まずは市町村窓口または司法書士へ相談されるとよいでしょう。助成対象には条件があります。
- Q11：家族信託を使うと空き家の管理が楽になりますか？
- はい。家族信託を活用すれば、高齢の親に代わって子が不動産を管理・処分できるようになります。認知症になってしまった後では売却できなくなるリスクもあり、信託契約によって柔軟な資産管理が可能になります。事前の準備がカギです。
- Q12：今すぐ相談すべきタイミングは？
- 相続が発生した直後、または空き家の放置期間が1年以上になっている場合は、すぐに相談されることをおすすめします。時間が経てば経つほど、手続きの難易度も費用も上がる傾向があります。無料相談を活用して、今できることを整理しましょう。
まとめ｜空き家・空き地相続で後悔しないために今すべきこと
この記事をここまでご覧いただいた方は、きっとご自身、またはご家族が「空き家」や「空き地」の相続に直面している、もしくは将来に備えて情報を集めている方ではないでしょうか。
空き家問題は、全国的に深刻化しています。そして、熊本も例外ではありません。
少子高齢化と人口流出、都市部と郊外の不動産価値の二極化、そして2024年から始まった相続登記の義務化。こうした時代の流れの中で、空き家・空き地を「そのままにしておく」ことは、もはや選択肢ではなくなっています。
放置は“現状維持”ではない。リスクは日々大きくなる
空き家を放置していると、以下のような問題が次々と表面化します：
- 固定資産税の増加（住宅用地特例の喪失）
- 近隣住民からの苦情・苦情による人間関係悪化
- 老朽化による倒壊や台風被害での損害賠償リスク
- 行政からの「特定空家」指定→強制解体・費用請求
- 相続人間の関係悪化・法的トラブル
放置は「問題を先送りしているだけ」であり、時間が経てば経つほど、手間も費用も大きくなっていくのが実態です。
熊本の空き家事情に詳しい司法書士に、まずは相談を
司法書士は「登記の専門家」というイメージが強いかもしれませんが、実は相続・不動産・家族関係の調整役としても活躍しています。
当事務所では、以下のようなサポートを行っています：
- 相続登記・共有者間の調整
- 家族信託による空き家の管理継承
- 遺産分割協議書の作成と証明書取得の代行
- 空き家バンクや不動産会社との連携
- 相続放棄や限定承認の判断サポート
特に熊本市・合志市・菊陽町・益城町など地元密着での対応実績が多数あり、地域事情や市場相場にも精通しております。
「まずは話を聞いてみる」ことが解決の第一歩
「まだ何も決まっていないんですが…」「兄弟と連絡が取れていなくて…」という方でも大丈夫です。
むしろ、そういった状況こそ、専門家に早めに相談することで被害を最小限に抑えられる可能性が高いのです。
▶ 空き家相続について無料で相談してみる
ご相談後の流れも明確です
当事務所では、以下のような流れでご相談から解決までをサポートしています：
- 無料相談のご予約（電話・WEBフォーム）
- お悩み・相続状況のヒアリング
- 必要書類の案内と収集サポート
- 手続きの見積りとご説明
- 相続登記・共有調整・売却支援などの実行
難しい法律用語を使わず、分かりやすく、ていねいにを心がけております。
よくあるご相談内容（一部抜粋）
- 相続登記をしないまま数年経過してしまった
- 兄妹で相続した家が空き家のままで困っている
- 草刈りや維持管理が大変になってきた
- 親が認知症になり名義変更ができない
- 空き家を手放したいが、何からすればよいか分からない
このようなお悩みがある方は、ぜひ一度ご連絡ください。地元・熊本で空き家に悩む方々のために、私たちは全力でサポートいたします。
＼「空き家」は今が決断のときです／
